משכנתא - דברים שחשוב לדעת

בחודש ינואר 2016 הגיע סכום נטילת המשכנתאות בישראל לשיא של 65 מיליארד ש"ח. זו עלייה של 25% לעומת 2014, בתהליך שלא צפוי להסתיים אלא אפילו להאיץ. הנתון המעודד היחיד הוא ירידה של המשכנתא הממוצעת ל-578 אלף ש"ח לעומת 600 אלף בשנת 2014. אלו נתונים שעולים בקנה אחד עם חלקם של הזוגות הצעירים בקרב רוכשי הדירות, כמו גם עם העלייה ברכישת הדירות בפרויקטים המוזלים בפריפריה ומאמצי הסיוע של משרד השיכון.

לא משנה לאיזה סוג של רוכשים אתם משתייכים, סביר להניח שתצטרכו להשיג מהבנק אישור עקרוני על נטילת משכנתא. האישור הוא סוגיה מורכבת מכפי שנהוג לחשוב והוא בשום פנים ואופן לא ניתן אוטומטית. מבחינת הבנק, האינטרס המרכזי הוא להפחית ככל האפשר את הסיכון ובמקביל להבטיח את יכולתו של הלווה לעמוד בתנאי המשכנתא.

מהי "זכאות למשכנתא"?

קודם כל, כדאי לבדוק את הזכאות להלוואה ממשלתית שמוענקת בהתאם לקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון. הלוואה כזו יכולה לצמצם בצורה משמעותית את אחוז המימון שתצטרכו לקבל מהבנק. היא נקראת "זכאות למשכנתא" והיא רלוונטית לרוכשי דירה ראשונה, או מי שרוכש דירה באזור שבו קיימת "זכאות מבצע".

לפי אתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון, הסיוע בדיור ניתן בדמות משכנתאות למימון רכישה, בנייה או הרחבה של דירת מגורים בשוק הפרטי, למימון שכר דירה ובדמות הקצאת דירות בשיכון הציבורי. לצורך הגשת בקשה לסיוע בדיור והוצאת תעודת זכאות עליכם להציג מסמכים כמו תעודת זהות, אישורי נכות, אישור על מספר חודשי שירות בצה"ל וצילום תעודת זהות של אחים ואחיות. בנוסף, תהליך ההרשמה לזוגות נשואים, גרושים, אלמנים ומשפחות שבראשן עומד הורה עצמאי מעט שונה ומחייב המצאת מסמכים אחרים.

לא זכאים לסיוע מהמדינה? פנו ישירות לבנק

במידה ואתם לא עומדים בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון, תצטרכו לפנות ישירות לבנק ולבקש אישור עקרוני לנטילת משכנתא. אישור מבנק אחד אמור להספיק לכם כדי להתנהל גם מול שאר הבנקים ולהתחיל להתמקח על תנאי ההלוואה. מנגד, עליכם להציג בפני הבנק מסמכים המעידים על מצב משפחתי, מספר ילדים, מקומות עבודה, ותק, שכר נטו, הכנסות נוספות אם ישנן, הון עצמי, הלוואות עומדות ופרטים של הדירה המבוקשת.

החוק בישראל מאפשר נטילת הלוואה משכנתא במימון של עד 75%. את כל שאר הכסף תצטרכו לגייס בדמות הון עצמי, או על בסיס עזרה של בני משפחה. המשמעות היא שעבור דירה שעלותה 1 מיליון ש"ח תוכלו לקבל הלוואה של 750,000 ש"ח, בעוד 250,000 ש"ח יגיעו מכם. לא ניתן לקבל הלוואה באחוזי מימון גבוהים יותר וזאת בגלל הגבלות של בנק ישראל.

הפרמטרים לבחינת הלוואת משכנתא נגזרים מתוך המסמכים שתתבקשו להציג בפני הבנק. ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר ביחס לאחוזי המימון המבוקשים, כך הסיכון של הבנק יורד והסיכוי לאישור משכנתאות עולה. כמו כן, הכנסה גבוהה וקבועה, מספר ילדים נמוך, ותק של 5 שנים לפחות והיעדר הלוואות יעזרו לכם להתקרב לחלום הדירה.

קבלת האישור העקרוני תאפשר לכם להמשיך בתהליך נטילת משכנתא. השלב הבא יהיה פגישה עם יועץ משכנתאות, היכרות עם מונחים מקצועיים כמו "פריים" ו"לוח שפיצר" והשוואה בין מסלולים. בסוף תצטרכו למצוא מסלול הלוואה גמיש ולחתום על התנאים המוסכמים.